Hace unos meses decidiste empezar a ahorrar un dinerito para tener un enganche y comprar casa; al fin, la idea empieza a tomar rumbo y te pones a buscar opciones…
Pero la realidad toca a tu puerta, te encuentras con un aumento de costos en la vivienda, lo primero que piensas es: ‘Oh no! ¡No voy a poder comprar casa donde yo quiero!’.
O bien, ‘Voy a tener que seguir juntando el dinero que necesito para comprar la casa que quiero!’
Si te vas por la segunda opción, posiblemente cuando juntes ese enganche, la vivienda tendrá precios más elevados y de nuevo enfrentarás el mismo problema para encontrar la casa que quieres, en donde la quieres.
‘¿Entonces qué opción tengo?’
Afortunadamente tengo algunas opciones para ti. En las cuales, con un enganche bajo, la posibilidad de adquirir vivienda puede dejar de ser un impedimento para comprar la casa que quieres en el lugar donde estás buscando.
Primero que nada, ¡¿qué es un enganche?!
El enganche no es más que la cantidad de dinero que tendrás que pagar como cuota inicial al momento de adquirir tu hogar.
Cuando compramos directo con un desarrollador, hay propiedades que piden desde el 10% hasta el 30% de enganche, todo depende del constructor. Este tema entonces no está bajo nuestro control, es lo que pide el dueño de la propiedad y muchas veces es negociable. Cuando compramos en mercado abierto o con desarrolladores pequeños, el enganche podría ser desde el 3%.
Ahora, es importante también saber cuánto nos puede llegar a prestar el Banco ¿De qué depende esto?
El banco va a tomar en cuenta el nivel de ingresos, la situación laboral y la edad para medir la solvencia del cliente antes de autorizar un préstamo hipotecario.
El banco puede darte crédito por HASTA el 90% del costo total de la propiedad ya que necesita afianzar al comprador con el 10% restante. Así ambas partes se comprometen para lograr la meta: COMPRAR CASA.
Actualmente dentro del mercado hipotecario hay alternativas para adquirir una propiedad, tu nuevo hogar, sin o con poco enganche, utilizando los con financiamientos o las negociaciones que puedas lograr con los vendedores y estas dependen del valor de la propiedad y de la operación.
Por ejemplo: si el precio de venta es de $4,000,000.00 de pesos y el avalúo es de $4,300,000.00 de pesos y el banco te financia el 90% , esto equivale a $3,870,000 de pesos, entonces el enganche se reduce de $400,000.00 pesos a nada más $130,000.00 pesos.
Te adelantamos un poco …
- Enganche Cero en COFINAVIT
- Enganche de 3% con Apoyo Infonavit
- Enganche del 10 al 20% en Preventa
- Enganche Cero en negociaciones especiales con particulares * dependiendo valor vivienda
- Aquí es donde la cosa se pone buena, ¡Pon atención!
Opción A. COFINANCIAMIENTO
Esta es la opción más usual y recomendada para todo aquel trabajador que cuenta con INFONAVIT o FOVISSSTE, en donde podemos obtener hasta el 100% del préstamo del costo total de la vivienda que deseas adquirir. Te platico estas opciones:
- COFINAVIT – el Infonavit y el banco, en forma conjunta, otorgan un crédito a un trabajador para adquirir una vivienda, quedando ésta en garantía hipotecaria a favor de ambas entidades. La suma de dichos montos podrá alcanzar hasta el 100% del valor de la propiedad. Y si trabajas por nómina, es muy posible que tengas un ahorro en tu Subcuenta de Vivienda y lo puedes aplicar para cubrir el enganche, siempre y cuando el monto ahorrado en INFONAVIT sea entre el 5% al 10% del valor de la propiedad.
¡Espera, espera, espera! ¿Qué es el ahorro de mi subcuenta?
Es una de las principales herramientas disponibles para generar ahorro, un patrimonio y para tener certeza de un futuro financiero.
Cuando solicitas un crédito al INFONAVIT y se autoriza, además del préstamo, se obtiene el total del ahorro acumulado, como suplemento del préstamo.
En Cofinavit, los recursos se usarán como garantía en caso de que pierdas tu empleo mientras estés pagando tu crédito hipotecario.
- Tener un sueldo mensual menor a $10,652 pesos.
- Tener 1080 puntos que pide el Infonavit.
- Antigüedad mínima de dos años en tu empleo.
- Contar con la prestación laboral del Infonavit.
- Obtener el Certificado Cuenta Infonavit más el Crédito Bancario “Mi Cuenta Infonavit”
- Edad mínima de 25 años
- Presentar tres bimestres seguidos de cotización para precalificar.
- Estar registrado en una Afore
Opción B. APOYO INFONAVIT
- APOYO INFONAVIT – Se otorga a derechohabientes del Infonavit, ya que durante la vigencia del crédito hipotecario, las aportaciones patronales que se realicen a favor del trabajador se aplicarán para reducir el saldo insoluto del crédito. El monto máximo del crédito del banco podrá ser de hasta el 97% del valor de la vivienda y tu solo completas el 3% restante
Opción C. UNA PREVENTA INMOBILIARIA
¿Sabías que normalmente una casa adquirida en preventa llega a costar hasta 20% menos de su precio final a la venta? Esto es posible pues el dinero que el comprador aporta es usado por la constructora para terminar la construcción de la vivienda y que pueda ser habitada después.
Dentro de este método de adquisición de una casa, las preventas motivan a los interesados ofreciendo diferentes opciones de financiamiento, aquí te platico de algunos:
Existe el financiamiento directo, en donde pagarás mensualidades fijas desde el inicio hasta la entrega de tu hogar, sin haber dado una aportación fuerte inicial. (Son pocos los desarrollos que otorgan este método pero cada día vemos más este tipo de PREVENTAS).
La mayoría de las preventas cuentan con un financiamiento tradicional, en donde aportas desde un 10% hasta un 40% de enganche durante la construcción del proyecto, para después pagar el finiquito a la entrega del inmueble, y el cual puede ser con crédito hipotecario. En este caso lo viable sería pedir un préstamo personal que pueda darte liquidez para ese enganche mensual o en partes, y posteriormente pagar el resto del inmueble con un crédito hipotecario.
En esta última opción debes de tener en cuenta que el pago de ese préstamo va a sumarse al pago de la hipoteca.
Idealmente utilizar tus beneficios de INFONAVIT o FOVISSSTE logrará que tu desembolso sea mínimo. Claro que de no contar con esta opción, podemos encontrar el modo para poder llegar a nuestra meta de comprar la casa que deseamos!
Opción D. ENGANCHE MINIMO
La mayoría de las operaciones inmobiliarias se guían en base al Valor Avalúo y no en el valor que tú pudieras pactar con el Vendedor.
Siiii son dos cosas diferentes, te platico un poco de las dos.
VALOR AVALÚO. Es el valor que una Unidad Profesional le da al Inmueble y no está ligado necesariamente al precio de venta, considera factores como valor del terreno, valor de construcción, valor de las propiedades cercanas, servicios en la zona y en nivel de rentas que se pueden cobrar buscando un valor más objetivo porque normalmente el Banco buscará respaldar el crédito que te otorga con la Propiedad que se Hipoteca.
VALOR DE VENTA. Es el Precio que tú pactas o negocias directamente con el Vendedor, en ocasiones puedes tener un mejor precio por las mejoras que se pueden hacer, la forma de pago, enganche o la prisa que tenga por cerrar la negociación.
CONCLUSIÓN
Los Bancos te prestarán sobre el VALOR AVALÚO, si este es mayor que el Valor de Venta, es posible que el Banco te otorgue más crédito, te solicite menos enganche y esto te permitirá estar más desahogado para la compra de tu nuevo hogar.
Ejemplo
Escenario 1 | |
Datos a considerar | |
Valor Venta | $ 2,000,000.00 |
Valor Avalúo | $ 2,000,000.00 |
Monto de Crédito | 90% |
Monto de Enganche | 10% |
Valor Venta | $ 2,000,000.00 |
Valor Avalúo | $ 2,000,000.00 |
Monto de Crédito | $ 1,800,000.00 |
Monto de Enganche | $ 200,000.00 |
Escenario 2 | |
Datos a considerar | |
Valor Venta | $ 2,000,000.00 |
Valor Avalúo | $ 2,150,000.00 |
Monto de Crédito | 90% |
Monto de Enganche | 10% |
Valor Venta | $ 2,000,000.00 |
Valor Avalúo | $ 2,150,000.00 |
Monto de Crédito | $ 1,935,000.00 |
Monto de Enganche | $ 65,000.00 |
El Banco te hace una propuesta de 90% Crédito y 10% Enganche sobre el valor Avalúo Imagina… si logramos tener una buena negociación en el valor de la casa, solo tendrías un desembolso de 65,000 pesos!
