Una vez que dices ¡Esta es la indicada! ¡Encontré por fin mi nuevo hogar! Estos son los pasos que vamos a vivir juntos
1. Apartado y Oferta de Compra.
El apartado permitirá bloquear la propiedad para que nadie pueda ganártela. Te dará tiempo para tramitar el crédito hipotecario, hacer un presupuesto del dinero que necesitarás para escriturar y revisar el contrato de promesa de compraventa.
En la mayor parte de los casos el apartado es reembolsable, asegura que tu carta oferta explique las condiciones en las cuales puede o no ser reembolsable este dinero.
Asegúrate de detallar en la oferta las consideraciones bajo las cuales quieres y puedes comprar, por ejemplo cantidad de efectivo que tienes considerado, transferencias, tipo de cambio, fechas de entrega, o cualquier otro punto que sea importante en esta operación. Definir esto te permitirá tener claridad y evitará malentendidos y problemas en el futuro.
2. Solicitud de Crédito.
Es Ideal que solicites el crédito al iniciar tu búsqueda, de esta forma puedes tener una mayor claridad del presupuesto que tienes, la mensualidad que pagarías y las condiciones de crédito de este paso tan importante.
Te recomiendo elijas un bróker de crédito hipotecario, ellos te facilitarán el proceso de crédito, buscarán las mejores condiciones y te acompañaran hasta la escritura. En el pie de página te recomendamos un par para facilitar tu camino.
Idealmente ingresen el expediente en el banco de casa y en las otras dos alternativas más afines a tu perfil, el hecho de que lo solicitemos, no significa que nos tenemos que comprometer a utilizarlo con un banco, solo nos permitirá identificar quien nos puede dar mejores condiciones.
3. Contrato Promesa de Compraventa.
Este documento manifiesta un acuerdo de voluntades entre el comprador y vendedor. Este debe contener todas las consideraciones que son importantes para las partes y lo más importante es que deberá de ser justo, balanceado y bilateral, considerando obligaciones y derechos por igual para las dos partes.
Consideraciones importantes
- Debe de considerar las formas, fechas y momentos de pago, el monto del enganche usualmente va de un 5 a un 20%.
- Descripción completa del inmueble, que incluye y que no incluye.
- Fecha y forma de entrega de la propiedad.
- Fecha máxima para firma de escrituras (el promedio es de 45 días naturales).
- Obligaciones del vendedor y fechas en que deberá de cumplirlas (emisión de certificados y documentos necesarios para el cierre).
- Obligaciones del comprador y fechas en que debe de cumplirlas (pagos y actividades que deberá llevar a cabo).
- Perjuicios en caso de no cumplirse, usualmente las penalizaciones normales entre particulares van del 5 al 10% y es importante establecer mecanismo y fechas para pagos.
- Usualmente el vendedor paga su ISR, certificados y comisiones y el comprador paga avalúo y escrituración.
4. Emisión de Certificados.
Después de firmar el contrato, usualmente se tramitan todos los certificados que el notario requiere para tirar la escritura a tu favor, este proceso usualmente tarda de 2 a 3 semanas.
5. Solicitud de Avalúo.
En paralelo a la emisión de certificados, deberá de solicitarse un avalúo de la propiedad que emitirá un dictamen del valor y estado actual de la casa. Lo elabora una unidad de valuación certificada por el banco que te autorizó el crédito para asegurar que el monto de crédito otorgado esté garantizado por el valor de la propiedad hipotecada. Una vez concluido el avalúo, asegúrate de pagar su certificación en municipio que permitirá hacer el pago correspondiente de impuestos de traslación.
Es muy importante que tu bróker de crédito y tu agente inmobiliario cuiden la asignación del perito responsable, ya que en ocasiones pueden tener criterios diferentes que pueden castigar un poco el valor de la propiedad y reducir el crédito que te pueda prestar el banco.
6. Cierre de Cifras.
Una vez que tenemos el valor avalúo, ya estamos en condiciones de tener los números finales de enganche, gastos notariales, impuestos y comisiones aplicables.
El desembolso de gastos notariales es entre el 5% y 6% porque ya incluyen los impuestos por adquisición que se paga al municipio, el costo y derechos de inscribir la propiedad a tu nombre en registro público y los gastos administrativos de la notaria. En ocasiones el gasto de escriturar representa un fuerte desembolso, la ventaja es que el costo de la tenencia de la propiedad es realmente simbólico.
El enganche siempre está ligado al valor avalúo, debes de tener cuidado si tienes un valor de mercado más bajo del precio de la casa, porque el banco ajustará la línea de crédito en función del avalúo.
El monto máximo que puedes pagar en efectivo es de 830,000 mil pesos, el resto se puede pagar a través de transferencia, cheque o crédito bancario.
En caso de que hagas alguna transferencia con montos altos, te recomendamos acudir a tu sucursal para avisar del movimiento, porque en ocasiones las cuentas tienen restricciones por montos. Es entendible si te sientes incómodo en mandar la transferencia antes de la firma, también puedes comprar un cheque de caja en tu banco de casa que funciona exactamente igual que una transferencia, con la ventaja de que tienes el control del momento exacto en el que lo entregas al vendedor.
Es muy importante hacer un espacio en el banco que te otorgó el crédito hipotecario para el registro de biométricos, es un requisito indispensable para avanzar a la firma de escrituras. Este proceso se hizo para evitar cualquier fraude o suplantación de identidad y cuidar tu historial de crédito.
7. Escrituración.
¡¡¡¡El día ha llegado!!!! Felicidades, tanto esfuerzo y tiempo invertido ha rendido frutos.
Sigue estas recomendaciones para este gran momento:
- Solicita a tu agente una visita días antes de la firma para asegurar las condiciones finales de entrega de la propiedad.
- Acuerda con el vendedor cuando se entregará el inmueble y asegúrate que los servicios de luz, agua, predial y mantenimiento se hayan pagado antes de la firma.
- Solicita a tu agente el proyecto de escritura que se firmará en notaria para que puedas revisar con calma todo el contenido. Es posible que pueda tener ligeras variaciones porque pasa por varias revisiones antes, pero te dará una buena idea de lo que vas a firmar.
- Solicita a tu bróker de crédito una charla previa para conocer las condiciones finales de crédito y revisar un ejemplo del “kit de firmas” para que puedas digerir con calma toda la información.
- Considera en promedio 2 horas para todo el proceso de escrituración, leer la información anterior te ayudará a avanzar más rápido.
Importante que asistas a Notaria con estos documentos en original:
- Identificación oficial de los compradores que firmarán la escritura: INE o pasaporte vigente pero te pedirán respaldarlo con otra identificación.
- Acta de matrimonio original si aplica, porque el notario necesita cotejarlo contra el documento original.
- Acta de nacimiento original.
- En caso de que hayas hecho una transferencia, lleva los comprobantes.
Disfruta de este gran momento! Lo has logrado! ¡Muchas felicidades!
